Купив однушку в Москве 10 лет назад, можно было заработать 47%

Покупка недвижимости всегда считалась хорошим способом инвестирования. Но так ли это сегодня? Что произошло с ценами на квартиры за последние 10 лет и принесли ли прибыль вложения? Давайте представим, что в начале 2009 года мы купили однушку в Москве и продали ее в начале 2019 г., т.е. через 10 лет. Рассмотрим как вариант покупки на первичном рынке, так и на вторичном.

Какой была стоимость в 2009 году

В начале 2009 года средняя стоимость 1 кв. м недвижимости, соответствующей нашим условиям, на рынке вторичном составляла в среднем 164 411,06 руб. Если общая площадь квартиры 38 кв. м, то ее стоимость равна 164 411,06 * 38 = 6 247 620 руб.

Таблица 1. Средняя цена 1 кв. м. в Москве (вторичный рынок)

Источник: Росстат.

Однако, если бы мы сделали приобретение на рынке первичном, т.е. в новостройке, то она обошлась бы нам в 115 244,04 * 38 = 4 379 274 руб.

Таблица 2. Средняя цена квадратного метра в Москве (первичный рынок)

Источник: Росстат.

Данные о ценах взяты с официального сайта Росстата за квартиру улучшенной планировки.

Какова текущая стоимость

Официальная статистика за IV квартал 2018 года Росстатом еще не опубликована. В связи с этим, для дальнейших расчетов примем данные за III квартал. Итак, в конце 2018-начале 2019 года цена 1 кв. м на рынке вторичном составляла 169 216,89 руб. Таким образом, общая стоимость квартиры равна 169 216,89 * 38 = 6 430 242 руб.

За 10 лет, прошедшие после покупки однокомнатной квартиры на первичном рынке, она перешла в категорию вторички. Следовательно, стоимость ее продажи также равна 6 430 242 руб.

Какая была бы прибыль

Теперь остается посчитать разницу. Недвижимость на вторичном рынке в Москве за 10 лет подорожала незначительно. Вложение принесло бы лишь 6 430 242 – 6 247 620 = 182 622 руб. или 2,9%. На первичном рынке также можно было купить однушку в Москве в 2009 г. и заработать на ней: 6 430 242 – 4 379 274 = 2 050 968 руб. или 46,8%. Очевидно, что покупка новостройки гораздо выгоднее, но в этом случае присутствует риск, поэтому нужно выбирать лишь надежных застройщиков, а не гнаться за низкими ценами. Прибыль в этом случае была бы выше на 1 868 346 руб. или 1 023%.

В любом случае, при покупке недвижимости следует проявлять повышенную внимательность. На какие моменты необходимо обращать внимание, смотрите в видео:

Прибыль, полученная с продажи, не будет облагаться НДФЛ, т.к. недвижимость была в собственности более трех лет. Но чтобы полученный доход считать чистым, из него необходимо вычесть коммунальные платежи. С другой стороны, на квартире можно заработать существенную сумму, сдавая ее в аренду.

Если бы однушка была продана раньше

Прошедшие 10 лет не были стабильными. Рынок недвижимости склонялся то в сторону повышения, то в сторону понижения.

Рис. 1. Динамика цен за 1 кв. м на вторичном рынке в Москве

Самая низкая стоимость была в IV квартале 2009 г., самая высокая ‒ в III квартале 2015 г. Цены были абсолютно нестабильны, и сегодня цена упала до уровня III квартала 2014 г. На первичном рынке ситуация была немного более равномерна. Цены постепенно повышались, но в 2016-2017 годах существенно упали. 2018 год вновь характеризуется ростом стоимости недвижимости. Здесь минимальная цена была в III квартале 2009 г. Максимальная – в IV квартале 2014 г.

Рис. 2. Динамика цен за 1 кв. м на первичном рынке в Москве

Если бы квартира была куплена в 2009 г. на вторичном рынке, но продана раньше по минимальной цене, то ее владелец оказался бы в убытке, т.к. в IV квартале 2009 года цена опускалась до 154 024,02 руб. за кв. м. Максимальная цена на недвижимость была в III квартале 2014 года.

Таблица 3. Доход (убыток) при продаже

Источник: Росстат

Итак, если не продавать квартиру все 10 лет, то можно было бы получать:

• при покупке вторички ‒ 182 622 руб. или 2,9%;
• при покупке в новостройке ‒ 2 050 968 руб. или 46,8%.

Продажа по минимальной цене в IV квартале 2009 г. принесла бы:

• убыток при покупке вторички ‒ 394 707 руб. или – 6,3%;
• прибыль при покупке в новостройке ‒ 1 473 639 руб. или 33,6%.

Наиболее выгодна продажа по максимальной цене:

• если покупать вторичку – 838 669 руб. или 13,4%;
• если приобретать новостройку – 2 707 015 руб. или 61,8%.

В любом случае, только покупка квартиры в новостройке несет максимальную выгоду и не приводит к убытку.