Купив однушку в Москве 10 лет назад, можно было заработать 47%

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 22 февраля 2019. Время чтения 6 мин.

Однушка в Москве, купленная в новостройке на сумму 4 379 274 руб. 10 лет назад, при продаже в начале января 2019 г. принесла бы своему владельцу 2 050 968 руб. чистого дохода (47%). В случае покупки на вторичном рынке доход составил бы 182 622 руб. или 2,9%. Выгода от приобретения на первичном рынке больше на 1 868 346 руб. или 1 023%.

Покупка недвижимости всегда считалась хорошим способом инвестирования. Но так ли это сегодня? Что произошло с ценами на квартиры за последние 10 лет и принесли ли прибыль вложения? Давайте представим, что в начале 2009 года мы купили однушку в Москве и продали ее в начале 2019 г., т.е. через 10 лет. Рассмотрим как вариант покупки на первичном рынке, так и на вторичном.

Это интересно! Не знаете, куда вложить миллион рублей?

Какой была стоимость в 2009 году

В начале 2009 года средняя стоимость 1 кв. м недвижимости, соответствующей нашим условиям, на рынке вторичном составляла в среднем 164 411,06 руб. Если общая площадь квартиры 38 кв. м, то ее стоимость равна 164 411,06 * 38 = 6 247 620 руб.

Таблица 1. Средняя цена 1 кв. м. в Москве (вторичный рынок)

  2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
I квартал 164411,06 155371,79 161135,58 163385,48 176721,07 168454,77 180015,45 181835,26 183096,49 164485,27
II квартал 159783,56 157623,15 162276,92 165088,49 177068,54 170496,94 185017,80 183010,75 178395,41 170420,75
III квартал 158870,06 158360,29 159766,84 171012,72 169066,89 172029,68 186481,29 181555,77 178633,28 169216,89
IV квартал 154024,02 162652,11 158601,11 176285,83 167270,01 178242,69 179389,04 179369,63 178004,07

Источник: Росстат.

Однако, если бы мы сделали приобретение на рынке первичном, т.е. в новостройке, то она обошлась бы нам в 115 244,04 * 38 = 4 379 274 руб.

Таблица 2. Средняя цена квадратного метра в Москве (первичный рынок)

  2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
I квартал 115244,04 113679,48 136805,81 145251,92 149481,76 159387,18 155174,14 146649,76 148935,03 145253,23
II квартал 112930,17 114275,78 137746,84 146313,66 148832,37 162337,87 150713,30 141715,91 147802,92 152444,81
III квартал 110916,70 118042,91 138785,99 146443,10 157907,79 160315,20 152707,16 146828,57 144652,56 155399,25
IV квартал 114021,50 118579,53 142783,89 144372,59 157389,60 162857,49 160028,03 143132,38 144559,61

Источник: Росстат.

Данные о ценах взяты с официального сайта Росстата за квартиру улучшенной планировки.

Какова текущая стоимость

Официальная статистика за IV квартал 2018 года Росстатом еще не опубликована. В связи с этим, для дальнейших расчетов примем данные за III квартал. Итак, в конце 2018-начале 2019 года цена 1 кв. м на рынке вторичном составляла 169 216,89 руб. Таким образом, общая стоимость квартиры равна 169 216,89 * 38 = 6 430 242 руб.

За 10 лет, прошедшие после покупки однокомнатной квартиры на первичном рынке, она перешла в категорию вторички. Следовательно, стоимость ее продажи также равна 6 430 242 руб.

Это важно! Некоторые сделки с недвижимостью необходимо удостоверять у нотариуса, например, договор дарения.

Какая была бы прибыль

Теперь остается посчитать разницу. Недвижимость на вторичном рынке в Москве за 10 лет подорожала незначительно. Вложение принесло бы лишь 6 430 242 – 6 247 620 = 182 622 руб. или 2,9%. На первичном рынке также можно было купить однушку в Москве в 2009 г. и заработать на ней: 6 430 242 – 4 379 274 = 2 050 968 руб. или 46,8%. Очевидно, что покупка новостройки гораздо выгоднее, но в этом случае присутствует риск, поэтому нужно выбирать лишь надежных застройщиков, а не гнаться за низкими ценами. Прибыль в этом случае была бы выше на 1 868 346 руб. или 1 023%.

В любом случае, при покупке недвижимости следует проявлять повышенную внимательность. На какие моменты необходимо обращать внимание, смотрите в видео:

Прибыль, полученная с продажи, не будет облагаться НДФЛ, т.к. недвижимость была в собственности более трех лет. Но чтобы полученный доход считать чистым, из него необходимо вычесть коммунальные платежи. С другой стороны, на квартире можно заработать существенную сумму, сдавая ее в аренду.

Информация в тему! Квартиру в новостройке можно купить без первоначального взноса.

Если бы однушка была продана раньше

Прошедшие 10 лет не были стабильными. Рынок недвижимости склонялся то в сторону повышения, то в сторону понижения.

Рис. 1. Динамика цен за 1 кв. м на вторичном рынке в Москве

Рис. 1. Динамика цен за 1 кв. м на вторичном рынке в Москве

Самая низкая стоимость была в IV квартале 2009 г., самая высокая ‒ в III квартале 2015 г. Цены были абсолютно нестабильны, и сегодня цена упала до уровня III квартала 2014 г. На первичном рынке ситуация была немного более равномерна. Цены постепенно повышались, но в 2016-2017 годах существенно упали. 2018 год вновь характеризуется ростом стоимости недвижимости. Здесь минимальная цена была в III квартале 2009 г. Максимальная – в IV квартале 2014 г.

Рис. 2. Динамика цен за 1 кв. м на первичном рынке в Москве

Рис. 2. Динамика цен за 1 кв. м на первичном рынке в Москве

Если бы квартира была куплена в 2009 г. на вторичном рынке, но продана раньше по минимальной цене, то ее владелец оказался бы в убытке, т.к. в IV квартале 2009 года цена опускалась до 154 024,02 руб. за кв. м. Максимальная цена на недвижимость была в III квартале 2014 года.

Таблица 3. Доход (убыток) при продаже

Показатель Продажа в IV квартале 2009 по минимальной цене при покупке на Продажа в III квартале 2015 по максимальной цене при покупке на
вторичном рынке первичном рынке вторичном рынке первичном рынке
Цена квартиры при покупке, руб. 6 247 620 4 379 274 6 247 620 4 379 274
Цена 1 кв. м, руб. 154 024,02 154 024,02 186 481,29 186 481,29
Цена квартиры при продаже, руб. 5 852 913 5 852 913 7 086 289 7 086 289
Общий заработок (убыток), руб. – 394 707 1 473 639 838 669 2 707 015

Источник: Росстат

Итак, если не продавать квартиру все 10 лет, то можно было бы получать:

  • при покупке вторички ‒ 182 622 руб. или 2,9%;
  • при покупке в новостройке ‒ 2 050 968 руб. или 46,8%.

Продажа по минимальной цене в IV квартале 2009 г. принесла бы:

  • убыток при покупке вторички ‒ 394 707 руб. или – 6,3%;
  • прибыль при покупке в новостройке ‒ 1 473 639 руб. или 33,6%.

Наиболее выгодна продажа по максимальной цене:

  • если покупать вторичку – 838 669 руб. или 13,4%;
  • если приобретать новостройку – 2 707 015 руб. или 61,8%.

В любом случае, только покупка квартиры в новостройке несет максимальную выгоду и не приводит к убытку.

Информация в тему! Стоит ли вкладывать в недвижимость в 2019 году? Что будет с ценами?

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Виктор Автор: . Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
22 февраля 2019.
О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2019. Копирование материалов строго запрещено!