В России ставка по ипотеке уменьшилась с 200% до 8,84%
Ипотечное кредитование представляет набор механизмов, позволяющих клиентам банков приобретать жилье за счет заемных средств. За 30 лет наблюдалось существенное изменение условий ипотеки в РФ, снизились ставки с 200% в середине 90-х гг. до 8,84% в 2020 г., выросли сроки кредитования – с 3 месяцев до 30 лет, появились льготные программы под 2-5% годовых.
Покупка жилья на заемные средства называется ипотечным кредитованием. В России этот вид банковского продукта имеет свои особенности. Появившись в эпоху царского правления, услуга по-прежнему пользуется популярностью.
В СССР приобретение недвижимости за счет займа строго регламентировалось государством. В эпоху капитализма, начиная с 90-х гг., стоимость пользования жилищным кредитом зависела от множества факторов: совершенства банковской системы, состояния экономики, спроса, др. Менялась ставка по ипотеке в России последние 30 лет: с 200% в середине 90-х до 8,84% в январе 2020 г.
Справка. По некоторым банковским займам на недвижимость в 2020 г. стоимость услуги составляла от 2%.
Лихие 90-е
Эпоха зарождающегося капитализма принесла новые реалии. Появился ряд законов, в которых упоминалось об ипотеке (ФЗ «О собственности», 1990 г.; «Об основах федеральной жилищной политики», 1992 г., др.).
До стремительного взлета стоимость кредита в среднем составляла 8%. Целевая составляющая отсутствовала. Можно было купить как технику, так и дачный участок. Ставки ссуд на строительство жилья — 2–3%. Сроки — 25–50 лет.
Справка. Начало 90-х характеризуется высокими темпами инфляции. В данный период финансовым институтам было сложно выставлять фиксированные %, поэтому они росли и варьировали в пределах 2-50%. Среднемесячная зарплата в 1990 г. – 303 руб., 1991 г. – 548 руб., 1992 г. – 6 000 руб., 1993 г. – 58 700 руб.
Сбербанк в 1992 г. предоставил частным лицам на ИЖС более 21 млрд руб., а на строительство садовых домов – 12,9 млрд руб. Ставка кредита составляла 20% годовых, из которых 8% ложились на заемщика, а 12% возмещались государством.
Справка. Часть граждан имели право на беспроцентные ссуды (затраты покрывал бюджет страны): сотрудники милиции, ликвидаторы Чернобыльской АЭС и др.
В 1992 г. ставки по ипотечным займам подскочили до 80%. В 1994 г. банки перестали свободно выдавать кредиты, учетная ставка ЦБР за год упала с 210 до 130%, затем снова поднялась до 200%. Получателями редких ипотек были крупные предприятия. Со временем появилось большое количество частных финансовых структур, которые могли выдавать деньги на покупку квартир и домов под разные проценты (от 25 до 200%).
Фото: freepik.com/jcomp
В период 1991–1999 гг. в жилищном секторе произошли изменения. Увеличилась доля частной собственности. Государство перестало финансировать строительство социальных площадей. Банки предоставляли ссуды населению под залог недвижимости. Стоимость квартир определялась в долларах США из-за гиперинфляции.
Динамика цены 1 кв. м общей площади жилья в Москве в 1993–1997 гг.:
- 1993 –752 $;
- 1994 – 1121 $;
- 1995 – 1217 $;
- 1996 – 1015 $;
- 1997 – 950 $.
Начиная с 1995 г. банки начали кредитовать население на покупку жилья. Ссуды выдавались в рублях и долларах. Рублевые ставки варьировали в пределах 75–200% годовых сроком до 3 месяцев.
Таблица 1. Средневзвешенная цена ипотеки, %
| Год | % |
| 1991 | 8 |
| 1992 | 50 |
| 1995 | 114 |
| 1996 | 87 |
| 1997 | 32 |
| 1998 | 30 |
| 1999 | 28 |
Источник: составлено автором по данным ЦБ
Ссуды предоставлялись не только банками. Зарождались прочие структуры, выдающие займы под %. Это ломбарды, микрофинасовые организации. В них можно было получить сумму на приобретение жилья под залог. Срок займа составлял до 3-х месяцев, ставка до 300 и более процентов.
К концу десятилетия, в 1998 г., вступил в действие 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С 1998 г. можно было воспользоваться банковскими продуктами по ставкам от 14 до 45 %.
Переходные 2000-е
После дефолта 1998 г. рынок недвижимости стал возрождаться только в начале 2000-х. В 2002 г. были приняты Стандарты АИЖК по процедурам выдачи ипотечных кредитов.
Фото: freepik.com/shisuka
Ставка составляла около 18%, затем упала до 15%. Первый взнос предполагался от 30% стоимости приобретаемой площади.
Справка. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создано в 1997 г. со 100% государственным капиталом. Деятельность направлена на поддержку финансовых институтов, предоставляющих ипотеку. АИЖК стало в 2017 г. акционером банка «Российский капитал». Аббревиатура больше не применяется.
Заметно выросли сроки предоставления займов до 10 лет. К 2003 г. банки идут на заключение договоров на период до 240 месяцев. В 2009 г. средний срок контракта составил 16 лет.
С 2005 по 2007 гг. начали расти доходы населения. Ипотечное кредитование стало пользоваться спросом. Особенно заметно повысилась потребность в ссудах на покупку недвижимости после введения нового Жилищного кодекса (2005 г.). Ипотечные ставки снижались до 2008 г. до 10% в валюте и чуть более 12% в рублях.
Объем кредитования достиг:
- в 2005 г. – 56 млрд руб.;
- в 2006 г. – 264 млрд руб.;
- в 2007 году – 557 млрд руб.
График 1. Отношение показателей жилищного кредитования за 2000–2009 гг. Источник: все графики составлены автором по данным ЦБР
Банковский кризис 2008 г. не обошел отечественный ипотечный сектор. Ставки поднялись до 14–15%. Спрос на услугу сократился за 2009 г. на 60%.
Непредсказуемые 2010-е
Новый виток снижения процента пришелся на 2011 г., когда цена ипотеки упала до 10% годовых. Но падение ставок не повысило потребность в банковском продукте. Нестабильность в экономике и политической сфере вызывали недоверие у россиян. Общие суммы заимствований резко падали.
График 2. Динамика ипотечной ставки и объемов кредитования 2010–2019 гг.
С 2014 г. % по ипотеке снова возрос до 13. По окончании года проценты поднялись в некоторых учреждениях до 20. 2014-2015 гг. эксперты называли самыми кризисными. Вырос и минимальный взнос – 20–30% вместо 10–15% на начало 2014 г. Вернулась и надбавка в 0,6–2 % на период строительства.
«Изменился и подход к рассмотрению заявок. Тренд 2013 года “лояльный подход” переломился уже летом 2014 года, когда банки начали пересматривать свою кредитную политику и ужесточать отбор потенциальных заемщиков… под конец года банками выносилось отрицательное решение почти по 80% заявок. Ситуация обостряется также за счет того, что кредиты становятся недоступнее не только для покупателей, но и для застройщиков. Банки пересматривают условия как по текущим кредитным линиям уже строящихся объектов, так и по планируемым к выходу на рынок».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», 2015 г.
Ситуация выровнялась лишь к 2016 г., когда начался медленный стабильный спад % при росте спроса.
Зависимость размера ставки и числа оформленных кредитов остается очевидной. Чем выше %, тем меньше заключается договорных обязательств. При снижении % наблюдается рост спроса на банковские услуги. В 2017 г. объем ипотеки достиг 2,35 млрд руб., в 2018 г. продолжил расти.
Ерунда полная. Поверьте. Я на первичке отработал 15 лет. Недоступно оно было в конце 90-х. Сейчас небольшую квартиру может позволить себе взять вполне себе средняя российская семья. Ипотека уже менее 10%. Половина продаж на первичке – это ипотека.
— Borisenko (@borisenkodmitr) December 24, 2017
В 2018-2019 гг. наметилась тенденция к рефинансированию сумм. Возможностью снизить кредитную нагрузку оценили тысячи заемщиков. Средний срок договора – около 18 лет.
Существенно упали ставки по льготным ипотекам. Например, военная в Сбербанке – 8,8%.
График 3. Динамика показателей средневзвешенного % в 2010–2019 гг.
Большая часть кредитных структур за период 2017-2019 гг. подняли статистику по количеству одобренных сумм займов. Некоторые институты сократили работу в данном направлении в связи с увеличением количества просроченных обязательств. При сокращении ставок до 5% и ниже ожидается положительная динамика по всем продуктам.
Средневзвешенный срок рублевых кредитов, предоставленных в 2018 г., возрос до 196 месяцев, что является максимумом за предыдущие 8 лет.
«Сегодня ипотека воспринимается людьми как реальный способ улучшения жилищных условий. Рынок ипотеки в России продолжит свое развитие, а ставки по ипотеке — снижение после окончания периода волатильности на рынках. Однозначные ипотечные ставки — результат не только монетарной политики, но и следствие создания развитого ипотечного рынка с более низкими издержками банков и широкой базой фондирования. Этим вопросом сейчас занимается ДОМ.РФ, реализуя механизм секьюритизации ипотечных портфелей банков с помощью выпуска однотраншевых ипотечных ценных бумаг».
Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ, 2018 г. Источник: РБК
Стоимость недвижимости за последнее десятилетие существенно не менялась. Цены оставались в районе 56 тыс. руб. за кв. м в среднем по стране. Зарплата росла, поднявшись с 21 тыс. руб. в 2010 г. до 44 тыс. руб. в 2019 г.
2020 год
Средневзвешенная ставка в России в 2020 г. снизилась до 8,84% против 9% в декабре 2019 г., общая сумма за первый месяц года составила 192,8 млрд руб.
Справка. За последние 25 лет % займа на покупку жилых площадей сократился почти в 23 раза (с 200% до 8,84%), а срок кредитования увеличился с 3 месяцев до 30 лет. Но этот показатель еще далек от % в странах с высоким уровнем жизни населения. Например, в 2018 г. во Франции – 1,58%, Германии – 1,97%, Испании – 2,26%.
Проценты по ипотеке зависят от кредитно-денежной политики Банка России. Поскольку в январе уровень инфляции упал до 2,4% годовых, ожидается уменьшение ключевой ставки. Это станет толчком для ипотечных заемщиков.
«Это бремя даже для семьи со средними доходами, которая решается на заем у банка. С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия, а это национальная цель развития, которую поставил президент, которую мы обязаны достичь».
М. Мишустин, премьер-министр РФ, февраль 2020 г.
Правительство Российской Федерации призывает банки снижать ставки ипотеки. Кредитным структурам рекомендуется вводить новые продукты рефинансирования. Разрабатывается система, которая должна позволить снизить суммы выплат по ипотекам.
Проблема. Недостаточные темпы ввода жилья и выдача разрешений на строительство не позволяют в полном объеме воспользоваться банковским кредитом. Россияне не рискуют при слабом росте экономики и снижении уровня жизни.
Задолженность по жилищным кредитам на начало 2020 г. – 7% от ВВП. В большинстве стран мира этот показатель равен 20–50%. В ближайшие несколько лет ожидается повышение спроса на ипотеку. В 2020 г. предполагается выдача кредитов на недвижимость более 3 трлн руб., как это наблюдалось в 2018 и 2019 гг.
Таблица 2. Финансовые продукты, предлагаемые в 2020 г.
| Банк/ипотека | Минимальный % | Срок до, лет / сумма до, млн руб. |
| Газпром / Семейная / Новоселы | 4,5 8,7 | 30 / 12 30 / 60 |
| Альфа / Готовое жилье | 8,39 | 30 / 50 |
| ВТБ / Вторичное | 7,9 | 30 / 60 |
| Открытие / Новостройка | 7,95 | 30 / 30 |
| МИБ | 8,35 | 30 / 30 |
Источник: составлено автором
Федеральная поддержка
Государство активно участвует в финансовых продуктах банков, разрабатывая специальные программы по льготному кредитованию. Меры направлены на улучшение условий проживания незащищенных слоев населения.
Скриншот официальной страницы СБ
Наиболее популярные:
- под материнский капитал;
- молодым семьям;
- военным;
- учителям в деревнях;
- прочие.
В 2020 году начали работать программы сельской и дальневосточной ипотеки под 2-3%.
Например. Детская ипотека рассчитана для семей, в которых с 2018 по 2022 г. появится второй ребенок. Срок – до 30 лет, ставка – от 5%. Условия можно менять в зависимости от суммы и специфики договора. Предусмотрена льгота при рождении/усыновлении третьего ребенка.
Кстати…Еще момент. Ипотека с господдержкой. Прелесть, что такое…Если есть второй ребенок родившийся после 1 января 2018 года – ставка – 5%…это уже как-то ближе к делу. Если берете ипотеку даже на большие суммы, платеж в месяц будет весьма щадящим. Всяк дешевле, чем снимать.
— Borisenko (@borisenkodmitr) February 22, 2020
В РФ действует система налоговых вычетов на суммы приобретаемого жилья. При предоставлении подтверждающих документов в ФНС (справок НДФЛ, договоров купли-продажи недвижимости, чеков), гражданину возмещаются затраты.
С 1 августа 2019 г. действует закон об ипотечных каникулах. Нормативы позволяют делать паузы в выплатах по кредиту до полугода. Услуга предоставляется, если клиент:
- получил инвалидность;
- остался безработным;
- на больничном больше 2 месяцев;
- снизилась зарплата на 30 и более % за год.
Банк рассматривает заявку в течение 5 дней и выносит решение.
Государство и в дальнейшем намерено вмешиваться в процесс формирования защитных механизмов для лиц, желающих воспользоваться ипотечными суммами для приобретения собственной недвижимости. В том числе ожидается регулирование некоторых ставок по льготным категориям.
За все время ипотечное кредитование в РФ претерпело существенные изменения. Переход от госзаймов начала 90-х гг. к рыночному регулированию принес свои результаты. Население пользуется банковским продуктом. По-прежнему в России достаточно высокая % ставка. Но она снижается под натиском спроса и государственной политики.
Прогнозы
Как поведет себя дальше ипотечный рынок, пока непонятно. На фоне колебаний курса рубля эксперты начали говорить о повышении ставки.
«Здесь вопрос в том, как себя поведет ЦБ. Куда будут решения по ключевой ставке — вверх или вниз. Если это [рост ключевой ставки] произойдет, ставки могут вернуться еще на 1-2 пункта назад».
Виталий Мутко, генеральный директор компании «Дом.рф», март 2020 г. Источник: ТАСС
В ожидании изменений банки продолжают выдавать займы на прежних, но невыгодных для них условиях.
Если вы думаете, что вам сейчас хуже всех, просто вспомните, что есть люди, у которых валютная ипотека
— Ника Корнеева (@nika_nevermind) March 9, 2020
Чиновники же успокаивают, что любые катаклизмы не повлияют на гарантию реализации федеральных проектов.
«Никакие изменения в принятые программы вноситься не будут. Мы выполним все взятые на себя обязательства».
Алексей Моисеев, заместитель министра финансов России, 12 марта 2020 г.
Автор: