Квартиры в Москве в 90-е стоили в среднем 285,8 млн руб.

Сегодня покупка-продажа квартиры кажется нам совершенно обыденной процедурой, почти как получение паспорта. Но всего 20-30 лет назад в нашей стране даже понятия «рынок жилья» не существовало. С принятием закона «О собственности в СССР» 1990 года и с начавшимся в июле 1991 года процессом приватизации в сознании простых граждан практически произошел переворот. Они могли получить жилье в собственность и совершенно законно купить или продать его. Но спрос оставался гораздо более высоким, чем предложение. В стране еще не сложилась форма расчетов при совершении сделок с недвижимостью. Так что квартира в Москве в 90-е стоила поначалу, как заграничный магнитофон или автомобиль ВАЗ-2109, в зависимости от предпочтений покупателя, а к концу 90-х могла стоить до $ 5-6 тыс. за кв. м или около миллиона рублей в сегодняшних деньгах.

Формирование опыта купли/продажи жилых помещений

В начале 1990-х в России практикуются продажи на первых аукционах, но не самих новых квартир, а прав на те из них, что находятся в распоряжении муниципальной власти. Основным их застройщиком в столице было московское правительство. Реализация по умышленно завышенным (втрое) ценам позволяла ему строить для очередников. В Москве все еще выделялись бесплатные квартиры.

Газета «Коммерсант» в сентябре 1993 г. писала, что в очереди на жилье стоят 740 тыс. москвичей, и очередников становится год от года больше. Это привело к тому, что московская жилплощадь выросла в цене (в валютном исчислении) в среднем в 7 раз, как утверждает издание и приводит в качестве примера динамику цен на однушки:

• июнь 1990 г. – $ 1 500-3 000;
• сентябрь 1991 г. – $ 8 000-12 000;
• осень 1992 г. – $ 15 000-23 000;
• лето 1993 г. – $ 12 000-20 000.

Рис. 1. Стенка – типичный представитель интерьера 90-х

Лишь в 1993 году можно было утверждать, что в России функционирует рынок жилья. К этому времени количество приватизированных квартир уже было способно удовлетворить его потребности. Случались продажи их в обмен на видеомагнитофон или дачу, автомобиль. Помещения равной площади в одном доме могли быть проданы за разные деньги. Однушку в центре столицы можно было купить за машину. Об этом писал в 1996 г. журнал «Недвижимость».

Таблица 1. Цена за 1 кв. м общей площади в Москве 

Источник: «Недвижимость»

Экономика переживала самый большой спад в 80-летней истории. А стоимость квартир в Москве 90-х после значительных колебаний к концу 1997 года достигла наконец некоторой стабильности – $ 950 за «метр».

Официальная статистика

Впервые данные госрегистрации цен на продаваемое/покупаемое жилье были опубликованы Мосгорстатом, по итогам IV квартала 1996 года.

Таблица 2. Изменение цен на квартиры в Москве в 90-е, (руб. за кв. м, до 1998 г. ‒ тыс. руб.)

Источник: Мосгорстат

До 1998 г. цены на первичном рынке росли с опережающими темпами. В 1999 г. статистика зафиксировала скачок на вторичном вдвое, по сравнению с предыдущим годом, тогда как первичный показал рост в 1,5 раза.

Рис. 1. Индексы цен на рынках жилья по данным Мосгорстата

Однако ИПЦ на товары и услуги в столице рос быстрее. К 1995 году он составил 409%. А квартиры за тот же период подорожали не больше, чем в 2,7 раза.

Рис. 2. Изменение ИПЦ и цен на жилье в столице, по данным Мосгорстата, в % к декабрю 1995 г.

Формирование стоимости жилья в Москве

На сайте developerov.net, где выполнен анализ данных о структуре и динамике цен на Московской центральной бирже недвижимости, выделяются следующие стадии:

• С 1990 г. по июнь 1991 г. – стартовала приватизации квартир. Официальная торговля еще не носит массового характера. Цены относительно стабильны.
• С середины 1991 г. по I кв. 1993 г. – активизация продаж жилплощади. Стоимость в валюте растет до 15-20% в месяц.
• Со II кв. 1993 г. до конца 1995 г. – относительная стабилизация. Сохраняется рост цен, усиливается дифференциация стоимости квартир в зависимости от их расположения, типа дома и других параметров.
• С начала 1996 г. по лето 1998 г. – расценки меняются незначительно.
• С осени 1998 г. по лето 1999 г. – последствия кризиса – сокращение масштабов продаж и снижение стоимости в валюте.

До 1995-96 гг. рынок жилья оставался довольно однородным. Но с появлением первых признаков относительной стабилизации курса рубля к доллару США и снижением темпов инфляции он условно делится на сегменты. В каждом представлены квартиры, различные по уровню комфортности и цене:

• Для рядовых покупателей.

Их финансовые возможности ограничены. Предпочитают приобретать жилье в спальных районах через «черных» посредников-одиночек (не платят налоги, работают за небольшой процент), чтобы к минимуму свести оплату услуг третьих лиц.

Рис. 2. Обстановка в обычной квартире 90-х

Таблица 3. Средняя цена сделок для рядовых покупателей, за 1 кв. м

Источник: Developerov.net 

• Для состоятельных покупателей.

Эта категория приобретает квартиры улучшенного качества, выбирает микрорайон со всей необходимой инфраструктурой. Как правило, на первичном рынке и с целью улучшения условий проживания. Покупатели предпочитают надежных риэлторов и конфиденциальность сделки.

Таблица 4. Средняя цена в Москве для состоятельных покупателей, за 1 кв. м

Источник: Developerov.net 

• Для богатых покупателей

Появился как класс в 1994 году. Предпочитает особо престижные для Москвы апартаменты, приближенные по своим параметрам к среднеевропейским стандартам, даже превосходящие их. Сделки оформляются исключительно через проверенные риэлторские компании с полной гарантией конфиденциальности.

Таблица 5. Средняя цена сделок для богатых покупателей, за 1 кв. м

Источник: Developerov.net 

К 1995 г. по стоимости жилья Москва стала одним из самых дорогих городов в мире. Квадратный метр уникальной квартиры с особой отделкой мог достигать в цене $ 5-6 тыс. или 886-1 064 млн руб. в ценах 2019 года.

Рис. 3. Типичная московская квартира 90-х

Купить недвижимость при действующих зарплатах

По данным Росстата, средняя московская квартира имела в 1995-1997 гг. общую площадь 52 кв. м. При расчете стоимости ее в ценах 1997 года используются следующие параметры:

• стоимость 1 кв. м – $ 950;
• среднегодовой курс доллара – 5 786,36 руб.;
• уровень инфляции с 1997 по июль 2019 гг. – 1820,5%.

Подобное столичное жилье стоило $ 5,8 тыс., или 285,8 млн руб., что равнялось почти 229 средним заработкам. В ценах на сегодняшний день такая квартира обошлась бы в 5 203,8 млн руб., что включает в себя 58 тысяч июньских зарплат москвичей.

В 2019 году средняя стоимость квадратного метра в столице достигла 208 тыс. руб. Значит, на покупку квартиры площадью 52 кв. м придется потратить в среднем 10 816 тыс. руб., что в зарплатах составит 121,4 оклада москвичей.

То есть, расценки за 20 лет, если измерять в заработных платах, упали практически в 477 раз.

После августовского 1998 года кризиса пошли на спад и медленно стабилизировались цены сделок с недвижимостью. Городские власти остаются монополистами на первичном рынке жилья. Они контролируют продажу более половины из десятков тысяч квартир, ежегодно строящихся в городе, реализуя их через уполномоченные риэлторские фирмы.

О самых выгодных вложениях в жилье в московских новостройках: