Квартиры в Москве в 90-е стоили в среднем 285,8 млн руб.

Автор: Демидова Марина. Экономист, математик. 30 лет опыта в государственной статистике. Дата: 12 сентября 2019. Время чтения 9 мин.

Ксения Коновалова

В Москве 1990-х кто-то мог купить однушку за ВАЗ-2109, а кто-то заплатить 260 тыс. руб. за кв. м общей площади. Ценник на приобретаемое жилье зависел от категории покупателя. Средняя квартира площадью 52 кв. м обходилась в 285,8 млн руб. или 5 203,8 млн руб. в ценах 2019 года

Сегодня покупка-продажа квартиры кажется нам совершенно обыденной процедурой, почти как получение паспорта. Но всего 20-30 лет назад в нашей стране даже понятия «рынок жилья» не существовало. С принятием закона «О собственности в СССР» 1990 года и с начавшимся в июле 1991 года процессом приватизации в сознании простых граждан практически произошел переворот. Они могли получить жилье в собственность и совершенно законно купить или продать его. Но спрос оставался гораздо более высоким, чем предложение. В стране еще не сложилась форма расчетов при совершении сделок с недвижимостью. Так что квартира в Москве в 90-е стоила поначалу, как заграничный магнитофон или автомобиль ВАЗ-2109, в зависимости от предпочтений покупателя, а к концу 90-х могла стоить до $ 5-6 тыс. за кв. м или около миллиона рублей в сегодняшних деньгах.

Формирование опыта купли/продажи жилых помещений

В начале 1990-х в России практикуются продажи на первых аукционах, но не самих новых квартир, а прав на те из них, что находятся в распоряжении муниципальной власти. Основным их застройщиком в столице было московское правительство. Реализация по умышленно завышенным (втрое) ценам позволяла ему строить для очередников. В Москве все еще выделялись бесплатные квартиры.

Газета «Коммерсант» в сентябре 1993 г. писала, что в очереди на жилье стоят 740 тыс. москвичей, и очередников становится год от года больше. Это привело к тому, что московская жилплощадь выросла в цене (в валютном исчислении) в среднем в 7 раз, как утверждает издание и приводит в качестве примера динамику цен на однушки:

  • июнь 1990 г. – $ 1 500-3 000;
  • сентябрь 1991 г. – $ 8 000-12 000;
  • осень 1992 г. – $ 15 000-23 000;
  • лето 1993 г. – $ 12 000-20 000.
Рис. 1. Стенка – типичный представитель интерьера 90-х

Рис. 1. Стенка – типичный представитель интерьера 90-х

Лишь в 1993 году можно было утверждать, что в России функционирует рынок жилья. К этому времени количество приватизированных квартир уже было способно удовлетворить его потребности. Случались продажи их в обмен на видеомагнитофон или дачу, автомобиль. Помещения равной площади в одном доме могли быть проданы за разные деньги. Однушку в центре столицы можно было купить за машину. Об этом писал в 1996 г. журнал «Недвижимость».

Таблица 1. Цена за 1 кв. м общей площади в Москве 

Годы $/кв. м на конец года В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. 2019 г.,

млн руб.

1993 752 938 169,98
1994 1 121 3 937 231,93
1995 1 217 5 647 123,86
1996 1 015 5 643 98,72
1997 950 5 662 88,31

Источник: «Недвижимость»

Экономика переживала самый большой спад в 80-летней истории. А стоимость квартир в Москве 90-х после значительных колебаний к концу 1997 года достигла наконец некоторой стабильности – $ 950 за «метр».

Официальная статистика

Впервые данные госрегистрации цен на продаваемое/покупаемое жилье были опубликованы Мосгорстатом, по итогам IV квартала 1996 года.

Таблица 2. Изменение цен на квартиры в Москве в 90-е, (руб. за кв. м, до 1998 г. ‒ тыс. руб.)

Годы В ценах
соответствующих лет 2019 года
Первичный Вторичный Первичный Вторичный
1996 (IV кв.) 7 508,3 6 504,4 131 348 113 786
1997 6 552,6 5 461,6 102 200 85 183
1998 11 823,3 8 755,3 105 716 78 284
1999 17 547,1 17 707,3 98 381 99 280
2000 16 280,7 15 414,0 73 524 69 610

Источник: Мосгорстат

До 1998 г. цены на первичном рынке росли с опережающими темпами. В 1999 г. статистика зафиксировала скачок на вторичном вдвое, по сравнению с предыдущим годом, тогда как первичный показал рост в 1,5 раза.

Рис. 1. Индексы цен на рынках жилья по данным Мосгорстата

Рис. 1. Индексы цен на рынках жилья по данным Мосгорстата

Однако ИПЦ на товары и услуги в столице рос быстрее. К 1995 году он составил 409%. А квартиры за тот же период подорожали не больше, чем в 2,7 раза.

Рис. 2. Изменение ИПЦ и цен на жилье в столице, по данным Мосгорстата, в % к декабрю 1995 г.

Рис. 2. Изменение ИПЦ и цен на жилье в столице, по данным Мосгорстата, в % к декабрю 1995 г.

Формирование стоимости жилья в Москве

На сайте developerov.net, где выполнен анализ данных о структуре и динамике цен на Московской центральной бирже недвижимости, выделяются следующие стадии:

  • С 1990 г. по июнь 1991 г. – стартовала приватизации квартир. Официальная торговля еще не носит массового характера. Цены относительно стабильны.
  • С середины 1991 г. по I кв. 1993 г. – активизация продаж жилплощади. Стоимость в валюте растет до 15-20% в месяц.
  • Со II кв. 1993 г. до конца 1995 г. – относительная стабилизация. Сохраняется рост цен, усиливается дифференциация стоимости квартир в зависимости от их расположения, типа дома и других параметров.
  • С начала 1996 г. по лето 1998 г. – расценки меняются незначительно.
  • С осени 1998 г. по лето 1999 г. – последствия кризиса – сокращение масштабов продаж и снижение стоимости в валюте.

До 1995-96 гг. рынок жилья оставался довольно однородным. Но с появлением первых признаков относительной стабилизации курса рубля к доллару США и снижением темпов инфляции он условно делится на сегменты. В каждом представлены квартиры, различные по уровню комфортности и цене:

  • Для рядовых покупателей.

Их финансовые возможности ограничены. Предпочитают приобретать жилье в спальных районах через «черных» посредников-одиночек (не платят налоги, работают за небольшой процент), чтобы к минимуму свести оплату услуг третьих лиц.

Рис. 2. Обстановка в обычной квартире 90-х

Рис. 2. Обстановка в обычной квартире 90-х

Таблица 3. Средняя цена сделок для рядовых покупателей, за 1 кв. м

Периоды $ В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.) 2019 г., млн руб.

(1999 г. – тыс.)

Осень 1993 г. 400-600 499-748 155,1-232,6
Весна 1994 г. 600-800 748-998 92-122,7
Январь 1995 г. 800-1 100 2 810-3 863 141,8-195
Июнь 1996 г. 700-1 100 3 248-5 104 59,9-94,2
Январь 1997 г. 650-1 000 3 614-5 560 62,3-95,9
Осень 1998 г. 700-1 000 4 172-5 960 59,2-84,6
Осень 1999 г. 450-700 12 150-18 900 71,54-111,2

Источник: Developerov.net 

  • Для состоятельных покупателей.

Эта категория приобретает квартиры улучшенного качества, выбирает микрорайон со всей необходимой инфраструктурой. Как правило, на первичном рынке и с целью улучшения условий проживания. Покупатели предпочитают надежных риэлторов и конфиденциальность сделки.

Таблица 4. Средняя цена в Москве для состоятельных покупателей, за 1 кв. м

Периоды $ В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.) 2019 г., млн руб.

(1999 г. – тыс.)

Осень 1993 г. 800-1 000 998-1 247 310,1-387,6
Весна 1994 г. 1 100-1 500 1 372-1 871 168,8-230,1
Январь 1995 г. 1 200-1 900 4 214-6 673 212,7-336,8
Июнь 1996 г. 1 200-1 900 5 568-8 816 102,8-162,7
Январь 1997 г. 1 100-1 800 6 116-10 008 105,4-172,5
Осень 1998 г. 1 100-1 900 6 556-11 324 93,1-160,8
Осень 1999 г. 700-1 200 18 900-32 400 111,2-190,6

Источник: Developerov.net 

  • Для богатых покупателей

Появился как класс в 1994 году. Предпочитает особо престижные для Москвы апартаменты, приближенные по своим параметрам к среднеевропейским стандартам, даже превосходящие их. Сделки оформляются исключительно через проверенные риэлторские компании с полной гарантией конфиденциальности.

Таблица 5. Средняя цена сделок для богатых покупателей, за 1 кв. м

Периоды $ В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.) 2019 г., млн руб.

(1999 г. – тыс.)

Январь 1995 г. От 2 500 8 780 443,1
Июнь 1996 г. 2 200-4 000 10 208-18 560 188,4-342,5
Январь 1997 г. 2 000-3 800 11 120-21 128 191,7-364,2
Осень 1998 г. 2 000-4 000 11 920-23 840 169,2-338,5
Осень 1999 г. 1 200-3 000 32 400-81 000 190,6-476,4

Источник: Developerov.net 

Расчет в сопоставимые цены выполнен путем перевода долларов в рубли по курсу соответствующих лет и последующего перемножения на ИПЦ с указанного периода по август 2019 года.

К 1995 г. по стоимости жилья Москва стала одним из самых дорогих городов в мире. Квадратный метр уникальной квартиры с особой отделкой мог достигать в цене $ 5-6 тыс. или 886-1 064 млн руб. в ценах 2019 года.

Рис. 3. Типичная московская квартира 90-х

Рис. 3. Типичная московская квартира 90-х

Купить недвижимость при действующих зарплатах

По данным Росстата, средняя московская квартира имела в 1995-1997 гг. общую площадь 52 кв. м. При расчете стоимости ее в ценах 1997 года используются следующие параметры:

  • стоимость 1 кв. м – $ 950;
  • среднегодовой курс доллара – 5 786,36 руб.;
  • уровень инфляции с 1997 по июль 2019 гг. – 1820,5%.

Подобное столичное жилье стоило $ 5,8 тыс., или 285,8 млн руб., что равнялось почти 229 средним заработкам. В ценах на сегодняшний день такая квартира обошлась бы в 5 203,8 млн руб., что включает в себя 58 тысяч июньских зарплат москвичей.

Справочно! Средняя заработная плата в Москве в 1997 г. составляла 1 249,5 тыс. руб., в июне 2019 г. – 89 044,86 руб.

В 2019 году средняя стоимость квадратного метра в столице достигла 208 тыс. руб. Значит, на покупку квартиры площадью 52 кв. м придется потратить в среднем 10 816 тыс. руб., что в зарплатах составит 121,4 оклада москвичей.

То есть, расценки за 20 лет, если измерять в заработных платах, упали практически в 477 раз.

После августовского 1998 года кризиса пошли на спад и медленно стабилизировались цены сделок с недвижимостью. Городские власти остаются монополистами на первичном рынке жилья. Они контролируют продажу более половины из десятков тысяч квартир, ежегодно строящихся в городе, реализуя их через уполномоченные риэлторские фирмы.

О самых выгодных вложениях в жилье в московских новостройках:

 

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Демидова Марина Автор: . 30 лет опыта в государственной статистике. Математик, экономист. Образование: Петрозаводский государственный университет.
12 сентября 2019.

Подпишись на канал Капиталист в Яндекс.Дзен

О нас | Эксперты и авторы | Контакты | Поиск
Отправляя любую форму на сайте, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
© «Я — Капиталист» 2014-2019. Копирование материалов строго запрещено!