Как меняется стоимость квартиры от этапа строительства: когда покупать выгодно и безопасно

Жилищный вопрос профессионально портит москвичей ещё со времён Булгакова. Собственная квартира дает ощущение свободы и счастья, уверенности в завтрашнем дне и вечере. Но стоимость недвижимости не просто кусается, а грызётся, и для покупки жилья людям придётся идти на невероятные хитрости.

К счастью, есть законный способ сэкономить. Нужно приобрести недвижимость в подходящий момент, который зависит от стадии возведения объекта. Есть зависимость, как меняется стоимость квартиры от этапа строительства. Существуют определённые риски, связанные с инвестициями «в воздух», а также способы защититься от них.

7 основных фактов

Если планируете приобрести квартиру, то учтите, что на всех этапах поджидают разные опасности:

1. Дороже всего недвижимость стоит на стадии 80–100% реализации, зато и шансы остаться без заветных метров минимальны.
2. После сдачи МКД в эксплуатацию цена может вырасти или упасть, что зависит от популярности ЖК, инфраструктуры, удобства.
3. Выше всего шансы остаться без денег и жилья при заключении договора на стадии котлована.
4. Но и вступление в проект на более поздних этапах не гарантирует успеха. Есть истории, когда возведение объекта останавливалось на 80–90%, а девелопер оказывался банкротом.
5. Опаснее всего вступать в строительство с компаниями, которые ведут большое количество проектов одновременно, и по более ранним начинаниям начались просрочки.
6. Если объект приобретается для сдачи в наём, инвестировать в готовые дома не выгоднее, чем в «коробки» или «котлованы».
7. В 2019–2020 гг. отмечена тенденция, когда в комплексах премиум-класса оставались объекты спустя несколько лет после сдачи дома: можно «выбить» значительную скидку.

Динамика на различных этапах строительства

Стоимость жилья обусловлена экономически, состоит из прямых и косвенных затрат застройщика, а также его прибыли.

Фото: freepik.com/macrovector

На этапе котлована девелопер может не только пожертвовать доходом, но даже сработать «в ноль», лишь бы привлечь инвестиции для продолжения работы. А на финишной прямой, напротив, стремится получить максимум от рыночной цены.

Таблица 1. Колебания стоимости в зависимости от стадии возведения

Разные этапы строительства

Коронакризис наложил свой отпечаток на колебания стоимости жилья. Однако определённую зависимость вывести можно.

Для этого возьмём такие исходные данные: Москва, комфорт и бизнес-класс, однокомнатная квартира (площадь – 30–40 кв. м), расположение – вдали от центра, новый дом. Что предлагают застройщики и на каких условиях?

Стадия котлована

Казалось бы, на этом этапе цены должны быть самыми привлекательными для инвесторов. Но ЖК по карману ещё придётся поискать. К примеру, комплекс «Архитектор» находится в экологически благоприятном районе, но довольно далеко от центра. Этажность – 28-47 уровней, высокие потолки (317 см) и чистовая отделка по авторским проектам.

Если в августе 2020 г. средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляла 12,5 млн руб., то к октябрю 2020 г. выросла до 13 млн руб. При этом сдача объекта – конец 2023 г. При такой динамике однушка может подорожать к этому сроку как минимум в 1,5 раза. Судя по фото, объект находится на этапе монтажа свай.

Источник: cian.ru

Стадия конструктива/каркаса

ЖК с поэтическим названием «Огни» возводит опытный игрок «Донстрой». Судя по фотографиям, объект на этапе обустройства первых уровней комплекса. С трудом угадываются контуры будущего сооружения, что не мешает «котировкам» резко идти вверх. Интересующая нас однушка на старте, летом 2018 г., продавалась за 5,1 млн руб., а с начала 2020 г. – за 8,8 млн руб. После долгих колебаний она зафиксировалась на примерно таком же уровне. Застройщик отмечает полный солд-аут.

Источник: cian.ru

Завершения работ по каркасу

Если помещения не раскупили на более ранних стадиях, то аппетиты девелоперов начинают расти. Обратим внимание на ЖК «Настроение», который возводит «ФСК», молодой игрок московского рынка недвижимости. 1 и 2 корпус планируют сдать в 1 кв. 2021 г., а остальные – на шесть месяцев позже. Судя по снимкам, такие темпы могут оказаться слишком оптимистичными.

Если на этапе котлована однушка стоила 6,2 млн руб., и было это в декабре 2018 г., то к текущему дню – 10,2 млн руб. Рост – около 40%. Помещения распродаются стабильно, и на данном этапе реализовано 52% квартирного фонда. Подкупает относительно низкая для Москвы этажность – 8–22 уровня, а также отделка.

Источник: cian.ru

Отделка фасада и проведение внутренних работ

Отличный пример – ЖК «Юнион Парк», который возводит небезызвестный концерн «Крост». Планируемый срок сдачи – 2 квартал 2021 г., и фото с места работ демонстрируют, что риски срыва минимальны. Средняя цена за квартиру составляет 18,3 млн руб. Что касается однокомнатных, то если в сентябре 2019 г. стоимость была 8,9 млн руб. (стадия котлована), то августе 2020 г. выросла до 15,6 млн руб.

Источник: cian.ru

Этап ввода в эксплуатацию

Для примера возьмём творение того же «Крост» – ЖК «Букинист». Комплекс введён в эксплуатацию в 2018 г. и демонстрирует иную тенденцию: стоимость существенно снизилась. Если в марте 2018 г. в среднем цена 1-комнатной квартиры составляла 6,1 млн руб., то в октябре того же года снизилась до 5,7 млн руб. К концу 2019 г. такое же жильё стоило уже 7 млн руб., и цена остаётся такой и поныне.

Источник: cian.ru

Объявления, размещённые в интернете, отстают во времени от реального положения вещей. Но тенденции очевидны: чем ближе сдача строения в эксплуатацию, тем выше цена.

Правда, после заселения ЖК запросы девелопера и владельцев могут снизиться. Поэтому каждое предложение нужно обрабатывать индивидуально.

От чего зависит скидка на разных объектах

О. Офицерова, делая анализ дисконта в кризисном 2016 г., пришла к поразительным выводам. Оказывается, «скидка на объект» (т.е. цена на начальном этапе работ) может составлять 50%. В 2020 г. столь щедрых предложений мы не нашли. Однако дисконт в 20–40% – вполне реальная цифра. Связано это с тем, что в последние несколько лет активизировались государственные программы ипотеки.

Банки стали охотнее кредитовать девелоперов, а те, обрадовавшись, пересмотрели ценовую политику. Но тенденция осталась: скидку главным образом формирует необходимость застройщика получить средства в самом начале. По мере продвижения работ дисконт снижается, постепенно переходя в наценку.

Помимо этапа строительства, на скидку влияет востребованность недвижимости. Но если ЖК не сильно интересуются покупатели, это не всегда говорит о его бесперспективности. К примеру, новые локации ещё не успели обжить, в свежий район может прокладываться метрополитен или большая дорога.

Влияет ли статус объекта на скидки

Премиальный сегмент рынка, как считалось ранее, в меньшей степени подвержен обесцениванию. Но пресловутый коронакризис коснулся и статусных объектов. Причём дисконт в нынешнее время выше в уже сданных домах.

Фото: ingrad.ru

Многие апартаменты не могут реализовать в течение 2–3 лет. Что интересно, девелоперы не афишируют эту информацию, зато не чураются жёстких торгов при заключении контракта.

Летом 2019 г. компания Savills утверждала, что в каждом элитном ЖК остаётся нераспроданным до 30% жилого фонда. Полагаем, что с наступлением пандемии цифра только выросла. Яркий пример – ЖК «Шоколад». Продавать недвижимость в нём начали ещё в 2007 г. Но мы без труда нашли 3 квартиры без отделки. Отдает их застройщик или инвестор – вопрос, но первый вариант не исключён.

Источник: ahavo.ru

Что выгоднее

Итак, наш полупрофессиональный анализ показал, что сравнивать цены на недвижимость в Москве – неблагодарное занятие. Стоимость объектов, схожих по географии и площади, может отличаться в разы в зависимости от условий покупки. Где-то повышенное внимание уделили оформлению общих помещений, а где-то – раскошелились на вместительную парковку (за счёт средств дольщиков, разумеется).

Московский рынок новостроек непрост, новосёлу нужно ориентироваться не только на привлекательную стоимость, но и на географию, репутацию девелопера. Да, на этапе котлована предложения на 30–40% ниже, чем у готового дома. Но риски попасть в долгострой или полностью лишиться денег более чем высоки.

Небольшой расчёт

Итак, для анализа возьмём за аксиому, что объект на стадии котлована стоит на 30% ниже, чем в готовом доме. При этом срок от подписания договора до получения ключей составит 2–3 года. Допустим, на старте квартира стоила 7 млн руб., а на финише – 10 млн руб. (вполне реальные цифры). Если инвестировать деньги на более позднем этапе и сдавать метры в течение 2 лет за 40 тыс.руб. в месяц, получим выручку около миллиона рублей.

И это без учёта амортизации помещения, налогов, а также расходов на поиск клиента. Таким образом, покупка жилья на стадии разработки и утверждения проекта позволяет сэкономить не менее 20% суммы, даже если использовать для заработка объект с более ранним сроком сдачи. Правда, есть один нюанс: значительная часть ЖК принимает жильцов спустя несколько месяцев, а то и лет после истечения расчётной даты. То есть, гипотетически 2 года могут превратиться в трёх/четырёхлетку.

Насколько актуальна проблема долгостроев

Каждый новостной выпуск в России в 1995–2005 г. содержал информацию об обманутых дольщиках. Целые микрорайоны были «заморожены», люди годами не могли получить жильё. С тех пор на государственном уровне были приняты организационные меры по защите инвесторов. И хотя последний пакет ратифицирован в 2017 г., достичь стабильности в этой сфере не удалось.

Фото: freepik.com/lovelyday12

Поэтому риск стать дольщиком долгостроя сохраняется. Но есть и хорошая новость: на правительственном уровне постоянно направляются средства на реализацию проектов, которые по тем или иным причинам были заморожены. В 2020 г. на эти цели выделили 30 млрд руб., которые, впрочем, освоить не успели: сказывается и коронакризис, и неповоротливость системы.

Советы для дольщиков:

1. Приобретайте объекты напрямую у застройщика, что позволит избежать двойных продаж.
2. Тщательно отслеживайте финансовую ситуацию девелопера в интернете, на тематических форумах.
3. При первых признаках долгостроя обращайтесь в надзорные органы с жалобами и заявлениями.
4. Ежемесячно контролируйте ход работ на объекте и сопоставляйте его с графиком ввода в эксплуатацию.

Резюме: что будет с ценами в 2021 г.

В завершение нельзя не вспомнить COVID-2019 и его роковое влияние на отечественную экономику. Во всём мире обанкротилось около 50 крупных авиакомпаний, что же говорить о девелоперах? Они тоже переживают не лучшие времена. Вот почему в 2021 г. цена недвижимости будет снижаться на всех этапах: от котлована до введенного в эксплуатацию объекта.

Рекомендуем в это непростое время обращать внимание в первую очередь на те ЖК, где уровень готовности – 70% и выше. Многие застройщики будут брать кредиты и создавать «пирамиды» только ради того, чтобы ввести в эксплуатацию старые объекты. Скорее всего, в 2021 г. мы увидим небывалое количество замороженных «котлованов» и «коробок». Поэтому стоит подумать о своей безопасности уже сейчас.