Как оформить договор задатка при покупке квартиры: советы юриста
Для обеспечения гарантий сделки по купле-продажи квартиры стороны договариваются о внесении задатка. Сумму считают предоплатой и учитывают при окончательном расчете. Но в случае нарушения условий соглашения покупателем, деньги ему не возвращают. Продавец же при отказе от сделки обязан выплатить полученную сумму в двойном размере.
Договор задатка при покупке квартиры должен оформляться письменно. Только так можно добиться справедливости в суде и вернуть свои деньги.
5 главных фактов
Задаток – деньги, которые покупатель платит продавцу недвижимости еще до подписания договора купли-продажи. Этим он подтверждает свое намерение закончить сделку, а владелец – не отчуждать объект другим лицам. Обычно именно продавцы просят задаток, потому что им нужно подготовить бумаги, снять обременение, погасить свои долги и т.д. Все это удобно сделать деньгами желающего приобрести жилье, если своих нет. А вот покупателей, наоборот, такая просьба пугает. Ведь собственник может взять предоплату и скрыться:
- Не нужно бояться платить задаток. Он будет задокументирован. Если хозяин откажется продавать недвижимость, то вернет полученные деньги в двукратном размере или ответит в суде.
- Переданные средства учитывают в общей сумме сделки. Это не отдельная плата за бронь. При оформлении договора нужно внести лишь остаток.
- Задаток не возвращают покупателю, если он передумал брать квартиру. Когда сомневаетесь, выбирайте другой способ гарантии, например, аванс.
- Оформить можно соглашением или предварительным договором. Юридической разницы между ними нет. Оба подтверждают передачу денег.
- Заверять нотариально документ не обязательно. Это делают для спокойствия покупателя, особенно когда тот платит крупную сумму.
Размер
Порядок передачи задатка регламентируют ст. 380 и 381 ГК РФ. Однако закон не обязывает его платить. Стороны сами решают, нужна ли им гарантия будущей сделки.
Источник: freepik.com/pe-jo
Размер задатка может быть любым, закон его не устанавливает. Покупатель и продавец по своему усмотрению рассчитывают, сколько денег понадобится на первых этапах сделки. Обычно эта сумма не превышает 5–10% от общей цены на квартиру.
К примеру, если она стоит 3 млн руб., то достаточно внести 150–300 тыс. руб. Этого вполне хватит на подготовку документов.
Хотя если нужно погасить свои долги, например, закрыть ипотеку, то сумма может быть и больше. Все индивидуально, как договорится. Важно, что она учитывается при окончательном расчете. Потом покупателю останется внести лишь остаток от общей стоимости.
Пример. Андрей покупает у Натальи квартиру за 1,5 млн руб. Женщина попросила задаток 7%. По ее расчетам этого достаточно для оплаты задолженности перед ЖКХ. Мужчина согласился, передал ей 105 тыс. руб. Стороны подписали соглашение, а вскоре и договор купли-продажи. По окончании сделки Андрей заплатил Наталье остаток от полной стоимости квартиры – 1,395 млн руб. и забрал ключи.
Условия возврата
У задатка есть большой минус. Если покупатель сам откажется брать квартиру, то продавец не обязан отдавать ему деньги (п. 2 ст. 381 ГК). В нашем примере отказавшийся Андрей оставит женщине уплаченные 105 тыс. руб., поскольку она уже начала подготавливать документы, возможно, даже заплатила юристу.
И, наоборот, Наталье пришлось бы возвращать задаток, если она сама нарушит условия сделки:
- передумала продавать;
- не явилась на заключение договора купли-продажи;
- не выписала всех зарегистрированных в этой квартире граждан – площадь не может быть продана, если остальные собственники против или не в курсе (от них нужно согласие, иначе сделка нарушит их права и будет аннулирована);
- не выплатила долги по коммунальным платежам;
- указала неверную информацию в соглашении;
- нарушила другие пункты договора.
Если продавец поступит так, то задаток возвращают второй стороне в двойном размере. Однако недобросовестный владелец может отказаться или вообще не выходить на связь. Благо у покупателя осталось письменное соглашение, подтверждающее передачу средств, и теперь он может пойти в суд.
Источник: freepik.com/denphumi
Вернуть сумму в одинарном размере можно, если обе стороны согласны расторгнуть соглашение или возникли форс-мажорные обстоятельства, в которых никто не виноват.
Пример. Геннадий продает квартиру Ивану и взял с него задаток. Но пока он готовил документы, в ней случился пожар. Теперь помещение требует ремонта и, конечно, Ивану уже не нужно. Геннадий вернет ему сумму, что брал изначально (а не двойную), потому что не виноват в случившемся. Это форс-мажор.
Сюда же относятся ситуации, когда продавец согласен провести сделку, но какие-то учреждения запрещают ему это. Например, орган опеки и попечительства не позволяет женщине продать жилье, в котором прописаны ее несовершеннолетние дети. Если она уже взяла задаток, а потом узнала о невозможности сделки, то вернет все деньги в сумме, которую брала. Требование покупателя о двойном размере незаконно, ведь вины собственника здесь нет.
От редактора! Явным нарушением соглашения со стороны продавца будет продолжение поиска покупателей. Нередко даже после получения задатка собственники не снимают объявления о продаже квартиры, в надежде заключить более выгодную сделку. В этом случае вторая сторона может требовать устранить нарушения или вернуть деньги.
Это относится и к покупателю. Если он нашел вариант лучше, это не будет объективной причиной для расторжения договора, предоплату ему не вернут.
Собственнику невыгодно просить большой задаток. Если что-то пойдет не так и он нарушит договоренность, то сам же и «прогорит», выплачивая двойной размер. Сумма должна быть небольшой и удобной для обеих сторон.
От редактора! Но маленькая сумма не будет стимулировать участников сделки придерживаться договоренностей. Например, продавец может найти клиентов, готовых заплатить больше. При этом ему будет выгодно погасить небольшой задаток даже в двойном размере.
Альтернативы
В знак гарантии приобретения недвижимости не обязательно вносить именно задаток. Есть другие варианты – аванс и залог при покупке квартиры.
Источник: freepik.com/unitonevector
Первый возвращается продавцом при отказе от сделки в любом случае, необязательно нарушать условия. А второй вместо денег подразумевает имущество (машина, дом, земля и т.д.). Какой способ выбрать — аванс, залог или задаток – решает покупатель.
От редактора! Для гарантии также возможен обеспечительный платеж. Его продавец может тратить на оценку недвижимости, оплату различных услуг по договору, не дожидаясь, что вторая сторона откажется от проведения сделки. Сумму обычно не считают предоплатой, а остаток за разницей расходов покупатель получает обратно. Но условия можно дополнительно прописать в соглашении.
«В случае с задатком и обеспечительным платежом наступает финансовая ответственность. В этом заключается вся суть обеспечения. Если одна из сторон уклоняется от условий сделки, то она гарантированно несёт убытки»
Юрий Паршиков, риелтор
Как оформить
Зафиксировать условия, обстоятельства и сумму задатка можно двумя документами — соглашением или предварительным договором (ст. 429 ГК). Оба юридически равнозначны, составляются в произвольной форме, но обязательно должны содержать максимально подробную информацию:
- ФИО, серию и номер паспорта, место прописки покупателя и продавцов (всех собственников объекта);
- сведения о квартире – адрес, кадастровый номер, общая и жилая площадь, полная стоимость;
- сумму задатка – цифрами и прописью;
- порядок передачи денег – когда и каким способом (наличными или на банковский счет);
- сроки совершение сделки – в течение какого времени договор купли-продажи будет подписан (указывают конкретными датами, например, до 31.12.2020, а не «в течение двух месяцев»);
- права, обязанности и ответственность сторон – покупатель вносит нужную сумму до конкретной даты, а продавец оставляет ему помещение в оговоренном состоянии (с мебелью, уборкой и т.д.);
- о том, кто оплатит сопутствующие расходы при оформлении сделки;
- форс-мажорные ситуации – что считается непредвиденными обстоятельствами, и как поведут себя стороны, если это произойдет;
- дату составления и вступления в силу, например, с момента подписания или какой-то другой даты;
- подписи сторон с расшифровкой инициалов.
Важно уточнить в документе, что передаваемые средства являются именно задатком. Только так можно не возвращать их покупателю, если он передумал, или требовать двойной размер от продавца. Когда это не определено, то в спорной ситуации сумму посчитают простым авансом. Для сторон это не выгодно. Его продавец обязан возвращать.
«Если условия будут сформулированы невнятно, то суд может признать платёж обычным авансом за квартиру. Любое сомнение в том, что имели в виду стороны — задаток или аванс, превращает эту сумму в аванс, и ни на какие существенные санкции покупатель рассчитывать не сможет»
Анна Петровская, судебный юрист. Источник: Яндекс.Недвижимость
Если квартиру приобретают за счет ипотеки или материнского капитала, то также можно брать задаток. Однако нужно прописать, какими средствами покупатель рассчитается с продавцом, как второму принять деньги, например, по сертификату, и другие нюансы, связанные с этим.
Скачать образец:
Заверять у нотариуса ни тот, ни другой необязательно. Но можно, когда стороны хотят дополнительной гарантии. Документ распечатывают каждому участнику. Допустим, если в сделке 3 собственника (продавца) и 2 покупателя, то потребуются 5 экземпляров.
Передача денег
От редактора! Если у квартиры несколько собственников, при расчете они должны все присутствовать или предоставить генеральную доверенность. В противном случае в дальнейшем они могут заявить, что ничего не знали о договоренности, и потребовать свою долю. При отсутствии продавцов не выплачивают задаток риелторам или другим посредникам.
«Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом или задатком не подтверждает факт передачи денег продавцу. Тем более, если в нём нет никаких отметок о расчётах с продавцом. В итоге покупатель может и квартиру не купить, и деньги назад не получить, если что-то пойдёт не так и дело дойдёт до суда»
Виолетта Колосова, юрист «Единого центра защиты»
Помимо соглашения или договора, желательно составить расписку о факте передачи денег. Так, стороны фиксируют, что покупатель выплатил сумму, а собственник получил ее. Делать не обязательно, но для того, кто платит, будет дополнительной гарантией.
Оформляют в свободной форме:
- Подробно указывают ФИО и паспортные данные сторон.
- Помечают, что деньги переданы в качестве задатка, а не аванса.
- Размер указывают цифрами и в буквенном выражении.
- Закрепляют передачу средств своими подписями с расшифровкой.
Бумага остается у покупателя.
«Лучше, если продавец напишет расписку от руки в присутствии покупателя. Это позволит в дальнейшем провести почерковедческую экспертизу, если вдруг продавец станет отрицать, что подпись в расписке принадлежит ему»
Анна Петровская, юрист
От редактора! Наличные можно передать не только из рук в руки, но и в присутствии нотариуса, через аренду банковской ячейки, аккредитив. Законом не запрещено переводить задаток на карточку или расчетный счет. В этом случае дополнительным подтверждением будет выписка о совершенном платеже.
«Предоплату» в виде задатка или аванса может взять на хранение нотариус. Для этого составляют дополнительное соглашение, в котором указывают, на каких условиях средства получит продавец. В этом случае деньги перечисляют на депозитный счет нотариуса, а при выполнении оговоренных пунктов, например, после регистрации сделки в Росреестре, – продавцу.
Расторжение соглашения
В процессе оформления сделки могут появиться разные обстоятельства, по которым покупатель не захочет приобретать квартиру. Например, он нашел существенные недостатки, о которых изначально умолчал владелец. Как известно, если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан выплатить задаток покупателю в двойном размере. Хотя если стороны договорятся мирно, то собственник вернет только полученную сумму.
Проблема в том, что покупателю не выгодно соглашаться, когда есть право требовать двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК). Продавец же не понимает, почему должен платить больше, чем взял. Сумма может быть баснословной. Он старается обойти закон, скрывается и т.д. Между ними разгорается спор, который можно решить только в суде.
Источник: freepik.com/v-l
Покупатель, если не получил свои деньги, может подать иск. Однако сначала должен соблюсти досудебный порядок (п. 2 ст. 452 ГК). Для этого ему нужно составить письменное требование к собственнику объекта о намерении расторгнуть соглашение и возврате ему уплаченного задатка в двойном размере. В заявлении важно пояснить, почему покупатель передумал брать эту квартиру. Какие весомые обстоятельства вынудили его разорвать договоренность. Если потом суд сочтет, что просто передумал, то он не только не получит двойной задаток, но еще оставит продавцу первый.
Претензию отправляют продавцу почтой заказным письмом. Далее остается подождать ответа в течение 30 дней или срока, который устанавливался сторонами в договоре. Не исключено, что собственник предложит другое решение вопроса.
Пример. Валентина собиралась купить у Николая квартиру. Она находилась в другом городе, поэтому посмотрела помещение онлайн, задавала вопросы о состоянии сантехники по телефону. Владелец заверил, что все в порядке. Женщина, поверив на слово, перевела ему задаток 100 тыс. руб., на который Николай оформил соглашением, и выслал ей второй экземпляр со своей подписью почтой.
Сделку же оформляли уже в квартире. Осматривая площадь, покупательница почувствовала неприятный запах. Оказалось, что неисправна канализация. Женщина отказалась от квартиры. Посчитала, что жилье ей нужно срочно. Проще найти другое, чем восстанавливать трубопровод. Потребовала вернуть ей задаток. Николай же извинился, что скрыл недостаток, и согласился расторгнуть договор. Однако Валентина не захотела упускать выгоду и потребовала двойной задаток. Ведь продавец ее обманул, а ей пришлось ехать из другого города. Стороны поругались, женщина собралась подавать в суд. Перед иском она послала Николаю претензию лишь для досудебного порядка. А мужчина же одумался и в ответном письме предложил за свой счет отремонтировать трубы. Ему было дешевле починить канализацию самому, чем выплачивать покупателю 200 тыс. руб. Валентина согласилась, т.к. замена труб пройдет быстрее, чем судебное разбирательство. Стороны договорились и оформили сделку.
Через суд
Но хороший итог бывает не всегда. Чаще всего продавцы вообще не реагируют на претензию, не отвечают на звонки. Отсутствие ответа — прямой повод для иска. Главное – иметь подтверждение отправки письма. Сохраняйте почтовую квитанцию, она станет доказательством.
Источник: freepik.com/pe-jo
Иск подают, и когда собственник отказался выплачивать деньги или не предложил ничего стоящего. Покупатель готовит заявление и прикладывает:
- документы, которые подтверждают отношения с продавцом: соглашения, договоры, расписки, квитанции о перечислении денег и почтовой отправке;
- доказательства, что квартира имеет существенные недостатки, а владелец о них не сообщил: фотографии, видеосъемка, переписка, объявление и т.д.
Все это направляют в мировой суд, если сумма спора менее 50 тыс. руб., а когда выше, то в районный.
От редактора! Тяжба может затянуться, или у владельца недвижимости не окажется средств для выплаты. Суд все равно обяжет продавца вернуть всю сумму. Но при их отсутствии он будет выплачивать долг частями на протяжении определенного в решении срока.
Поэтому желательно в соглашении на такие случаи предусмотреть штрафные санкции. Например, покупатель мог для внесения задатка продать свое жилье и до совершения сделки переехать в арендованное. Через суд до момента полной выплаты денег он может потребовать возместить эти затраты, но если эти условия прописаны в договоре. Также покупатель вправе требовать компенсацию морального вреда.
При наличии подробных условий и дополнительных штрафов в соглашении о задатке собственник квартиры может отказаться его подписывать. Но это, скорее всего, говорит о том, что он и не планировал его выполнять. Если продавец и покупатель нацелены на чистую сделку, бояться задатка не имеет смысла. Тем более, что такая «предоплата» помогает ускорить процесс оформления, если затягивание связано с финансовыми вопросами.
Автор: