Банковский вклад или квартира под сдачу в аренду: что выгоднее
Отнести деньги в банк выгоднее, чем сдавать квартиру. Ставка по вкладам достигает 8%, в то время как арендная плата в лучшем случае принесет 7,5%, а с учетом всех налогов — 6,5%. При этом квартиру всегда можно обменять на другое жилье, в то время как деньги на счете могут полностью обесцениться. Сдавать жилье в областном центре выгоднее, чем в Москве.
«Положить деньги на счет или купить недвижимость?» — сложный вопрос для людей, которые хотят сохранить крупную сумму денег. Каждый из этих способов несет в себе риски, которые могут проявляться в разных экономических ситуациях. Из этой статьи вы узнаете, с какими трудностями сталкиваются обе категории инвесторов и что выгоднее: положить деньги в банк или купить квартиру.
Банковский вклад: преимущества и риски
Банковский депозит — самый доступный инвестиционный инструмент для рядового гражданина. Работать со вкладами просто сразу по нескольким причинам:
- Предсказуемая доходность. Процентная ставка фиксируется в договоре, так что клиент заранее знает, сколько денег он получит.
- Низкий порог вхождения. Многие банки позволят сделать вклад даже на 1 тыс. руб.
- Деньги сами приносят доход. После заключения договора клиенту банка ничего не нужно делать для получения прибыли. Перевести средства и открыть счет можно онлайн.
- Ликвидность. Банковский депозит — это реальные деньги, которые легко вывести, потратить или вложить в другой актив.
- Отсутствие налога на доход по денежным вкладам.
Важное уточнение: налог на депозиты существует, но применяется только в том случае, если ставка по депозиту превышает ключевую ставку ЦБ на 10%. На практике такая ситуация не встречается. Например, в конце 2018 года доходность по вкладам доходит до 8%, в то время как ставка рефинансирования ЦБ составляет 7,75%.
Рисунок 1. Все, что нужно сделать — подписать договор и отдать деньги в банк
Впрочем, простота работы со вкладами имеет и обратную сторону. Открывая депозитный счет в банке, клиент берет на себя целый ряд рисков.
Банкротство банков. В России сложилась эффективно работающая система страхования вкладов, но пользоваться ей нужно с умом. Возврату подлежат только рублевые депозиты на сумму не более 1,4 млн руб. Если размер вклада выходит за эти рамки, можно разбить его на несколько частей по 1,4 млн и положить их в разные банки. Личность вкладчика не имеет значения: можно смело открывать счета на одно и то же имя.
Тяжелый кризис. Самый плохой сценарий, при котором вкладчик рискует потерять все деньги. Если по каким-то причинам в стране начнется тяжелый банковский кризис, система страхования вкладов может дать сбой. По сравнению с 90-ми российская экономика стала намного стабильнее, но просчитать все риски по-прежнему невозможно.
Рисунок 2. Тяжелый банковский кризис — самая большая опасность
Инфляция. Обычно размер ставки по депозитам оказывается выше, чем уровень инфляции. Например, в 2018 году вкладчики российских банков получат около 7–8% дохода, в то время как цены вырастут лишь на 4%. Но так бывает далеко не всегда.
Самый свежий пример — резкий рост цен в 2014 году. На фоне санкций и ослабления доллара инфляция достигла 11,4%, хотя еще в 2013 году этот показатель составил 6,4%. До роста цен банковские депозиты давали доходность в районе 7–8%, так что люди потеряли деньги.
Важно: инфляция — это общий экономический показатель, который рассчитывается по крайне специфическому набору товаров. В реальности деньги в банке могут обесцениваться быстрее.
Изменение валютных курсов. Речь идет как о рублевых, так и о валютных вкладах. Падение курса рубля стало привычным явлением, причем снижение 2014 – 2015 годов — далеко не самый тяжелый случай. После кризиса 1998 года рубль за несколько месяцев рухнул в 4 раза. Сбережения, на которые приходилось работать не один год, обесценились в один момент.
Рисунок 3. Изменение курса доллара к рублю с 1998 года
Депозиты в иностранной валюте также не гарантируют стабильную доходность. С 2002 по 2008 год доллар неуклонно снижался, потеряв 27% своей стоимости. Курс евро оставался более стабильным, но и здесь не обошлось без ощутимых просадок.
Пример расчета доходности
Чтобы сравнить доходность банковских вкладов с прибылью от сдачи жилья, рассмотрим конкретные примеры. Рассчитаем доход, который могут принести самые выгодные вклады в 2019 году, если на начальном этапе вложить 1,7 млн руб. Именно столько стоит квартира в Томске, с которой будет удобно проводить сравнение.
Таблица 1. Доходность по вкладам в некоторых банках
| Банк | Процент по вкладу | Прибыль за год, руб. |
| Ренессанс Кредит | 8,0% | 136 000 |
| Совкомбанк | 8,0% | 136 000 |
| Восточный банк | 7,9% | 135 036 |
| МТС Банк | 7,8% | 132 600 |
| Почта Банк | 7,8% | 133 327 |
| Хоум Кредит | 7,7% | 130 900 |
Источник: banki.ru
Насколько выгодно сдавать квартиру
Альтернатива банковским депозитам — покупка квартиры для сдачи внаем. Этот процесс требует значительно больше усилий, чем подписание договора с банком. В чем же выгода:
- Сохранение покупательной способности. При обесценивании валюты вкладчики банков теряют свои сбережения. Квартира отчасти лишена этого недостатка: ее можно обменять на похожий объект недвижимости без потерь, даже если цены вырастут в несколько раз.
- Возможность переезда. Например, если деньги нужны на покупку жилья для детей, нет смысла относить их в банк.
Сдача недвижимости внаем не лишена недостатков. Перечислим основные сложности и риски, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости:
- Поиск квартирантов. Сдать квартиру порядочным людям, которые будут аккуратно относиться к имуществу — самая сложная задача. Чтобы снизить риски, можно составить договор.
- Простой объекта. Среднее время сдачи однокомнатной квартиры (срок экспозиции) — 2 месяца. Для «двушки» этот срок увеличивается до 3 месяцев, а в случае с «трешкой» иногда растягивается до полугода.
- Расходы на ремонт. Они могут быть как плановыми, так и относительно случайными — например, при поломке стиральной машины или прорыве трубы.
- Налог на доходы. По закону доход от сдачи недвижимости облагается НДФЛ 13%. Впрочем, в России этот вопрос пока не контролируется, так что квартиры обычно сдаются «в серую».
- Налог на недвижимость. Устанавливается местной властью, но обычно не превышает 0,2%.
- Форс-мажор. Пожары, стихийные бедствия, ошибки при строительстве — все эти факторы нельзя исключать из рассмотрения. Страхование недвижимости в России развито слабо: страховку на все случаи жизни не предложит ни одна компания.
Рисунок 4. Поиск арендатора — самая сложная задача
Пункт, который нельзя однозначно отнести к преимуществам или недостаткам — изменение стоимости жилья. С середины 90-х цены на недвижимость почти непрерывно росли вплоть до 2014 года. Единственное падение пришлось на кризис 2008, но всего за 12 месяцев рынок вернулся к прежним значениям.
Смотрите также: как оформить недвижимость на ребенка.
В последнее время тезис о постоянном росте цен на квартиры уже не столь актуален. С 2015 года стоимость квадратного метра в крупных городах осталась на прежнем уровне. С учетом инфляции владельцы недвижимости и вовсе потеряли часть своего капитала. В 2018 году цены снова поползли вверх, но все еще остаются ниже уровня 3-летней давности.
Рисунок 5. Стоимость квадратного метра в Москве с 2014 года
Для примера рассчитаем доход от сдачи квартиры на основе статистики сайта «Domofond». Чтобы картина была более объективной, возьмем данные не только по Москве, но и по одному из областных центров — например, по Томску. В большинстве крупных городов соотношение стоимости недвижимости и арендной платы останется примерно таким же.
Примечание: в расчетах использованы средние цены на покупку и аренду 1-комнатной квартиры.
Вариант 1. Покупка квартиры в Москве
По данным портала «Domofond», однушка в Москве в среднем стоит около 8 млн руб. Арендная ставка составляет 34,7 тыс./мес. Примечательно, что цены на квартиры за последние 12 месяцев выросли на 13,5%, но все еще держатся ниже максимумов 2015 года. Арендная плата, напротив, снизилась на 1,9%.
Таблица 2. Доход от сдачи однокомнатной квартиры в Москве (в рублях)
| Стоимость квартиры | 8 062 074 |
| Доход от аренды (в год) | 416 880 |
| Минус НДФЛ 13% | 54 194 |
| Минус налог на имущество 0,1% | 8 062 |
| Доход за 1 год: | 354 624 (4,4%) |
Источники: Domofond, ФНС России
Вариант 2. Покупка квартиры в областном центре (Томск)
Однушку в Томске можно приобрести за 1,7 млн руб. Арендная ставка — 11,3 тыс./мес. За последние 12 месяцев цены на квартиры выросли на 8,4%, достигнув значений 2015 года. Арендная плата снизилась сильнее, чем в Москве, — на 4,4%.
Таблица 3. Доход от сдачи однокомнатной квартиры в Томске (в рублях)
| Стоимость квартиры | 1 697 565 |
| Доход от аренды (в год) | 135 636 |
| Минус НДФЛ 13% | 17 632 |
| Минус налог на имущество 0,48% | 8 148 |
| Доход за 1 год: | 109 856 (6,5%) |
Источники: Domofond, ФНС России
Положить деньги в банк или купить квартиру: что выгоднее
Доход от сдачи квартиры в Томске оказался выше, чем в Москве. При этом расчеты не учитывают затраты на ремонт, простой недвижимости на время поиска арендатора и другие непредвиденные затраты. В итоге банковский депозит в обоих случаях окажется более выгодным вариантом — даже без учета НДФЛ и затрат на ремонт при сдаче жилья в аренду.
Таблица 4. Итоги: сравнение доходов от сдачи квартиры и банковского вклада
| Банковский депозит | 7,7 – 8,0% |
| Квартира в Москве | 4,4% (5,1% до выплаты НДФЛ) |
| Квартира в областном центре | 6,5% (7,5% до выплаты НДФЛ) |
Несмотря на то, что квартира приносит меньше денег, однозначно признать этот вариант проигрышным нельзя. Его главное преимущество — возможность обмена квартиры на похожий объект недвижимости практически в любой экономической ситуации. Однако квартиры могут дешеветь относительно других товаров и услуг, а сдача объекта в аренду часто оборачивается непредвиденными расходами.
Депозит в банке — более выгодный способ преумножения капитала в стабильной экономической ситуации. Из видео вы узнаете, как выбрать самый выгодный вклад с помощью портала banki.ru.